전세계약이란?
전세권이란 전세금을 지불하고 타인의 주택을 점유하여 그 주택의 용도에 따라 사용, 수익하며 그 주택의 전부에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있는 물권을 말합니다.
우리나라에만 있는 주택 임대차 관습입니다.
민법에서는 전세권의 목적이 부동산이라고 규정하고 있지만, 보통 세간에서는 주택을 말합니다.
전세권자는 일시금으로 그 집값의 50~70%의 돈을 지불하고 타인의 주택을 점유하여 그 용도에 따라 사용, 수익합니다.
전세권을 설정하면 제3자에게 대항력이 있고 전세권설정자(세주는 사람)의 동의 없이 양도, 임대, 전세(전전세) 할수 있으며, 전세궈설정자가 전세금 반환을 지체할 때에는 전세궈자는 민사집행법에 정한 바에 따라 전세권의 목적물인 주택의 경매를 청구할 수도 있습니다.
전세계약전 체크리스트
실거래가 확인하기
실제 거래한 전세 금액과 날짜와 총수 등의 정보를 명확하게 알아두기(중개업소/국토교통부 사이트)
중개인을 통해 시세를 확인하기도 하지만 개인적으로는 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 통해 파악이 가능하기 때문에 추천합니다.
실제 거래한 전세 금액과 날짜와 총수 등의 정보를 명확하게 알아두면 보다 안전할 것이기 때문인데요 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 이용하면 신고된 아파트, 빌라, 오피스텔 등의 실거래액, 계약일, 층수 등을 명확히 알 수 있기 때문인데요 그러나 매매와 달리 전월세 주거 타입은 실거래가 필수 신고가 아니므로 거래된 모든 물건의 현황 파악이 가능한 것은 아니므로 참고해야 합니다.
( 전, 월세는 확정일자를 신청하는 주택에 한하여 신고됩니다.)
따라서 개인거래를 진행할 경우는 해당 실거래가 조회시스템과 가까운 중개업소를 동반 이용하여 실거래가격을 확인하는 것이 바람직 할 수 있습니다.
시세보다 현저히 낮은 주택가는 다시 한번 체크하는 것이 안전한 거래를 위한 기본입니다.
등기부등본 확인하기
두번 이상 발급, 열람 권장 등기소, 법원 인터넷 등기소 홈페이지 간편하게 뽑을 수 있음.
기본중 기본이라고 할 수 있는 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다.
이는 기본이 되는 사안인 만큼 계약 전과 계약 당일 최소 2회 이상 발행 또는 열람하는 것이 좋습니다.
소유자, 대여금액, 가압류 등의 권리관계를 파악할 필요가 있기 때문인데 등기부등본은 직접방문시 등기소, 무인발급기에서 가능하며 '법원인터넷등기소'를 통한 인터넷 발급도 가능합니다.
집주인의 동의가 필요 없고 이력이 남지 않는 데다 제 3자 누구나 발급, 열람할 수 있는 공적 서류이므로 자유로운 확인이 가능합니다.
실제 등기소를 방문하여 신분등 확인 없이 주소만으로 바로 발급이 가능하며 무인발급기도 본인확인 절차를 배제한 서류를 확인합니다.
특히, 소유자와 그의 대출 여부 중 이상한 점이 있다면 그 금액, 가압류 등의 권리관계를 꼭 파악해 두셔야 합니다.
등기부등본과 등기사항은 모두 같은 증명서를 말하며 동일한 서류인데 기관마다 제출 서류명이 다를 수 있으니 참고해 두시면 좋겠습니다.
등기부 등본에서 호가인해야 하는 것은 갑구내의 현재 소유자, 을구내 저당 설정 유무, 근저당 대출가액, 가압류 등입니다.
특히 계약 당일 등기부상의 소유자와 계약자가 동일인임을 확인해야 사람이 도용 등의 피해를 사전에 방지할 수 있으므로 주의할 필요가 있는데 이 또한 중개인을 통해 인지하는 일이기는 하지만 안전한 거래를 위해 자유로운 발급이 가능한만큼 개인은 확인하는 것이 안전하고 좋습니다.
대출 가능 여부 확인하기
자금 대출 가능 여부 확인 → 임대인 동의 필요 → 특약사항기재/구두확인
자금 대출이 가능한지 아닌지를 꼭 체크해야 합니다.
전세대출이라는 것이 집주인, 즉 임대인의 동의 없이는 불가능한 일입니다.
여러 가지 이유로 집주인이 해당 주택건으로 대출이 발생하지 않기를 희망하는 경우도 있으므로 이것은 구두 확인을 넘어 계약서에 내 특약사항에 기재하는 것이 좋습니다.
당연히 구두 확인도 해 두셔야 하는데 그래야 혹시 모를 피해를 줄일 수 있을 것입니다.
계약 당일 체크리스트
계약서 작성
입주 전 청소 여부, 원상 복구, 하자 보수 등과 관련한 서로의 의견을 미리 조율
앞으로 불미스러운 일이 발생하지 않도록 임대인, 임차인 모두의 협약은 특약을 정하고 작성하는 것이 필요합니다.
예를 들면 대출의 발생 유무나 입주전 청소, 원상복구 등의 하자 보수와 관련하여 양측의 의견을 조정, 협약한 내용을 기재하도록 하고 문서에 남겨야 처리 시 잡음이 덜합니다.
(계약만료 후 집을 비우는 과정에서 집주인과 보수, 복구 관련의 마찰이 생길 수 있습니다.)
이 과정을 건너뛰면 앞으로 불미스러운 사건이나 마찰이 생길 수 있으니 불이익이 발생하지 않도록 계약서 작성만은 꼼꼼하고 까다롭게 진행할 필요가 있습니다.
확실한 신분 확인
직접 거래, 대리인 진행시 위임장 확인필요 신분등, 도장 필요
확실한 신분 확인을 하는 것이 필요한데 대리인과의 계약을 진행할 수도 있을 수 있기 때문입니다.
대리인과의 거래시 임대인(집주인)의 인감증명서와 인감날인한 위임장을 반드시 확인하여야 합니다.
임대인을 대신할 권리가 있는지를 확인하는 절차에서 추가로 집주인과 유선으로 통화하고 위임여부 등을 체크할 수도 있습니다.
이때 주의할 것은 인감증명서를 본인 또는 대리발급 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
본인의 발급한 경우에는 우측 상단에 있는 본인에게 "O", 대리발급시 대리인에게 "O" 표시를 합니다.
계약시 구비서류는 임대인, 임차인 모두 신분확인을 위한 신분증과 도장(간이도장 가능) 입니다.
사실 실소유주와 직접 얼굴을 마주하고 거래하는 게 가장 안전하고 좋은방법입니다.
계약이후(잔금처리 후) 체크리스트
이체 한도 체크
이체한도 체크, 전입신고와 확정일자 → 주인동의 없이 할 수 있음
전세자금대출은 집주인 또는 세입자(나)에게 입금됩니다.
그 때문에, 일일 이체한도 체크는 필수입니다.
또한 임대인(집주인)이게 입급할 때는 소유자 명의의 통장으로 하는 것이 비교적 안전하므로 가급적 금융 거래는 반드시 통장으로 직접 처리하도록 해야 합니다.
전입신고와 확정일자
인터넷도 가능하고 직접 방문도 가능
거주지 이동 시 반드시 14일 이내에 관할 동, 주민센터에 신고해야 합니다.
(정부24 인터넷 처리고 가능합니다.)
이를 우리는 전입신고라고 부르며 보증금의 우선순위가 보장되는 요건 중 하나인데 주인 동의 없이 할 수 있고 누구나 가능한 비교적 수월한 작업이지만 임대보증금에 대하여 제3자보다 우선하여 보증을 받을 수 있는 대항력을 갖추기 위해서는 반드시 필요한 요건 중 하나입니다.
전입신고, 점유(입주) 확정일자에 대해서는 아래는 참고바라며 확정일자 외 전세금을 지키고자 하는 분들이라면 전세보증보험을 참고하는 것이 좋습니다.
전세보증보험은 현재 주택도시 보증공사, 서울보증에서 진행 중이며 전세 주택 모두 가입이 가능한 일이 아니기에 가입 요건부터 체크해 보는 것이 좋습니다.
전입신고, 점유(입주) 확정일자
전입신고는 이사 이후 가능한 것이지만 확정일자는 조금 다릅니다.
확정일자란 쉽게 말해 기관에서 인정한 "계약 일자" 라고 생각하시면 되는데 계약일자를 전세계약서의 원본 여백에 인감형태로 확인할 수 있습니다.
이는 계약서 원본과 방문자 신분증만 있으면 신청이 가능하기 때문에 계약 후 언젠든지 받을 수 있습니다.
또한 본인뿐만 아니라 제3자도 신청가능하며 집주인의 동의없이 진행 가능합니다.
이는 소재지 내 관할 주민센터, 등기소, 온라인(인터넷등기소) 모두 가능합니다.
