부동산 경매 내집 마련
부동산 경매는 법원에서 경매에 부쳐지고 입찰을 통해 실제 감정가보다 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있는 장점이 있는데요 경매에 나오는 물건들 대부분은 하자가 있어서가 아니라 부동산을 소유한 소유자의 부채와 세금 등의 문제로 인해 나오게 됩니다.
채무자가 부동산을 소유할 수 없게 되거나 채권자 간 권리관계 정리가 제대로 이루어 지지 않는 등의 이유를 대표적으로 볼 수 있는데 이럴때에 국가가 부동산 압류에 관여하게 됩니다.
이 시간에는 내집 마련을 위해 고려해 볼 수 있는 부동산 경매 정보와 경매초보에게 추천하는 방법등을 알아보도록 하겠습니다.
급매가격이란?
경매가격과 비교해 급매 가격이 적합한지 알 수 있는데 부동산에서 말하는 급매가격에 대해 알고 있을 필요가 있습니다.
급매 가격은 정확한 기준이라고 제시할 만한게 없기는 합니다.
그 이유는 시세의 20% 할인된 가격이 급매가가 될 수도 있고 3억원 가치의 집이 500만원만 싸더라도 급매라는 표현을 사용할 수 있기 때문입니다.
이런 경우 구입 희망 주택의 인근 경매 낙찰사례에서 낙찰가를 확인해 급매가격이 정말 저렴한지 검토하거나 경매 낙찰가 추이를 살펴 시세 하락 흐림이 감지된다면 매수 시기를 다시 잡을 수도 있습니다.
권리분석이 쉬운 물건부터
경매초보라면 권리분석이 쉬운 물건부터 도전하는 것이 좋습니다.
경매를 도전해 보고 싶다면 어려운 권리를 공부하고 관련 물건을 입찰할 수 있는데요 권리분석이란 경매를 통해 구매하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지 점검하는 절차로 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인합니다.
그러나 우리는 일반적인 경매는 고위험, 고수익으로 위험도가 높은데요 굳이 어려운 매물보다는 쉽게 경매를 하면 경제적 자유 시스템을 구축하기에 충분합니다.
초보자의 경우 경매의 구조를 파악해 소액의 수익을 올리는 손쉬운 아이템에 도전하는 것이 좋은데 부동산 경매를 시작할때 배담금이 있는 작은 아파트와 후순위 세입자 위주로 진행하는 것이 좋습니다.
배당이 있는 작은 아파트와 후순위 세입자를 시작으로 이미 살고 있는 사람(점유자)에게 집을 넘겨주는 과정이 수월해질 수 있습니다.
임차인은 임차보증금을 받기 위해서는 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 점유자는 명도에 협조적일 수밖에 없습니다.
작은 아파트는 최악의 상황이 와도 덜 위험하며 소유주의 예치금과 이사비용이 높지 않고 낙찰가격이 상대적으로 낮기 때문에 명도가 해결되지 않거나 혹은 권리분석의 실수를 하더라도 큰 돈이 묶이지 않기 때문입니다.
돈 되는 지역의 6가지 조건
① 저평가 지역
② 소액투자 가능지역(비수도권)
③ 대학가
④ 산업단지
⑤ 고용 인구 증가 지역(공공기관 및 기업 이전 지역)
⑥ 1인 가구 유입 지역
6가지 항목중 '1인 가구 유입 지역'에 관심을 가질 필요가 있는데요 한국 사회에서는 3040의 비혼인구 증가와 중장년츠으이 이혼, 학업과 취업 등의 이유로 1인 가구가 크게 늘고 있습니다.
일반적으로 1인 가구는 재원이 부족한 경우가 많아 도심에서 벗어나 저렴한 지역을 찾는 경향이 있는데 한때 1인 가구 유입으로 인천과 부천 관련 부동산 가격이 상승하기도 했습니다.
위의 여섯 가지 조건이 복잡해 보인다면 '수요가 있는 곳은 예외 없이 오른다' 라는 한 가지 조건을 숙지할 것을 권합니다.
수익성 있는 투자처를 찾는 첫 번째 규칙은 '수요와 공급'이라는 점을 기억해야 합니다.
부동산 경매의 장점과 단점
경매는 단점보다는 장점이 더욱 많습니다.
국가가 복잡한 권리를 해결하고 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있기 때문인데요 그렇지만 경쟁자가 많다는 단점도 있습니다.
자칫 잘못하면 시세보다 높은 가격에 부동산을 사게 될 수도 있고 국가가 아직 파악하지 못한 권리관계 때문에 손해를 당하는 경우도 생길 수 있는 위험이 존재하는데요 그럼에도 경매가 매력적인 이유는 평균적으로 경매를 통해 시세의 70% 선에서 부동산을 매입할 수 있는데요 이 점은 부동산업자들을 통해 금매물을 구입하더라도 10~20% 선이라는 점을 생각해 볼때 부동산 경매는 내집 마련을 위한 방법 중 가장 매력적인 방법이라는 것은 틀림없는 것 같습니다.
경매 체크 포인트
ⓐ부동산 경매 초보자라면 권리분석이 쉬운 물건부터 도전할것.
매월 월세 받는 경제적 자유 시스템은 수운 물건으로 충분히 완성할 수 있습니다.
ⓑ배당을 받을 수 있고 후순위 임차인이 있는 작은 아파트는 쉬운 물건 중의 하나입니다.
